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宅地建物取引主任者(たくちたてものとりひきしゅにんしゃ)は、宅地建物取引業者(一般にいう不動産会社)の相手方に対して、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、重要事項の説明等を行う国家資格者である。通称宅建(たっけん)。

宅地建物取引主任者は、1958年に、当時の建設省が、宅地建物の公正な取引が行われることを目的として創設した資格である。なお、当初は、宅地建物取引主任者ではなく、「宅地建物取引員」という名称であった。

主任者は、登録している都道府県知事から宅地建物主任者証の発行を受けなければ業務を行うことができない。

◆ 宅地建物取引主任者の独占業務

・ 契約締結前に、宅地建物取引業者の相手方に対して、重要事項の説明を行うこと。

・ 重要事項説明書(業界用語で「書面」ともいう)への記名・押印

・ 書面(一般にいう「契約書」のこと)への記名・押印

これらの業務は宅地建物取引主任者であれば専任の取引主任者でなくとも行える。

◆ 宅地建物取引業者

宅地建物取引業を営もうとする者は、2つ以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては国土交通大臣の、1つの都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。

◆ 宅地建物取引業者が負う宅地建物取引主任者の設置義務

宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない(第1項)。

この場合、原則として、「事務所」等に関しては業務に従事する者5人に対して1人の割合で、マンションのモデルルームのような案内所等で契約行為を締結する専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所に関しては、業務に従事する者の人数に関係なく1人以上でなければならない。

ここでいう「専任」とは、国土交通省の通達によれば、原則として宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の所定労働時間を勤務することをいう)して、専ら宅地建物取引業に従事する状態を言うと解説されている。また、本店(会社以外では主たる事務所)はそこで宅地建物取引業を営んでいなくても事務所とみなされる。

◆ 宅地建物取引主任者資格試験

国家資格試験の中で最大規模の資格試験であり、受験者数は2006年で20万人弱を数える。不動産景気を反映するバロメーターともいわれ、受験者数が最も多かった1990年はバブル景気の絶頂期であり、その数は34万2111人を数えた。バブル崩壊後は年々受験者数が減少してきたが、2001年に16万5104人を底に下げ止まっており、2002年以降はやや増加傾向にある。不動産業だけでなく金融業などの他業種や、法律系国家資格の登竜門としても人気がある。

試験の実施は各都道府県知事が指定試験機関である財団法人不動産適正取引推進機構に委託する形で行っている。そのため、全都道府県に試験会場を置いている(2005年で197会場)。

・ 受験資格

・: 年齢・性別・学歴等の制限は一切ない(1994年までは、原則として、高等学校卒業以上という受験資格の制限があった)。

・ 実施時期

・: 年1回(通常10月第3日曜日、合格発表は試験の45日後=11月29日〜12月5日までの水曜日)

・ 実施地域

・: 居住している都道府県の指定された試験会場

・ 試験内容

  ・ 土地の形質、地積、地目および種別 建物の形質、構造および種別◎

  ・ 土地および建物の権利、権利の変動(法令)

  ・ 土地および建物の法令上の制限

  ・ 土地および建物の税に関する法令

  ・ 土地及び建物の需給に関する法令・実務◎

  ・ 土地および建物の価格評定

  ・ 宅地建物取引業法及び同法の関係法令

・: 登録講習実施機関が行う登録講習を受講した場合、◎印の科目については免除される。

・: 法令はその年の4月1日の時点で施行されていたものを根拠とする。場合によっては試験日時点の法令と合わないこともある。特に重大な改正があった場合は問題冊子の表紙に「○○法については改正前のもので出題している」旨が記載される(例:1992年の試験においては借地借家に関する問題は、この年の8月1日に施行された借地借家法ではなく、旧借地法・旧借家法で出題された)。

・ 問題形式

・: 四肢択一式50問で、解答はマークシート方式。試験時間は2時間(13 - 15時。ただし登録講習受講者は13時10分 - 15時の1時間50分)。

・: 問題冊子の持ち帰りは自由。

◇ 合格率・合格基準点の推移

合格率はここ10年程度毎年15%〜17%台で推移しており、合格率に対応した得点が合格基準点に設定されていると推測される。

従って問題が難しい年は高得点者の割合が少なくなる為、合格基準点が低くなり、逆に問題が易しい年は基準点が高くなる。

合格基準点は例年ほぼ30〜35点の間で変動しているが、合格には35点を目安に全体の7割程度の得点が要求される。

また社会保険労務士のように科目ごとの足切り点は存在せず、総合得点で採点される。

当然ながら、受験地によって合格基準点が違う事もない(全国一律)。

2002年から正解肢が公表され、2005年からは電話で合否確認ができるようになった。

(住宅新報2007年7月17日号より)