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住宅金融専門会社(じゅうたくきんゆうせんもんがいしゃ)は本来、個人向けの住宅ローンを主に取り扱う貸金業、ノンバンクの一業態である。住専(じゅうせん)と略される。

◆特定住宅金融専門会社

;破綻した7社

・日本住宅金融

・住宅ローンサービス

・日本ハウジングローン

・第一住宅金融

・住総

・地銀生保住宅ローン

・総合住金

;現存する1社

また、協同住宅ローン(JAバンク系)[外部リンク]http://www.kyojyu.co.jp/はこれらと同じ業態であったが、早々に事業性の不動産関連融資から撤退したことから破綻を免れ、現存している。

◆ 設立

1970年代に住宅資金需要が旺盛になったものの、銀行は個人向けローンのノウハウが乏しく、また重厚長大産業向け融資をメインとしていた。このため、大蔵省が主導し、銀行等の金融機関が共同出資して設立した、住宅金融を専門に取り扱う会社が、住宅金融専門会社(住専)である。設立当初に、資金を拠出し、また役員等を派遣した大手銀行を「母体行」と言い、後に出資額、融資額以上の責任を追及されることになる。

住専の事業構造は、金融機関から資金を調達して、個人・事業者に融資を行うというものである。また、店舗網を持たないことから、母体行等からの紹介案件を中心とした。また、代表者には大蔵省から天下った官僚が就いた。

◆ 不動産業への傾注

1980年代に入り、大企業の間接金融離れが広がり、銀行が直接個人向け住宅ローン市場に力を入れ、住専の市場を侵食し始めた。中には、母体行が取引先を肩代わり(住専にとっては繰り上げ償還)することすらあった。財政投融資資金で長期・固定で低金利の融資を行っている住宅金融公庫も住専の市場を圧迫した。また、大手信販会社も住宅ローンに注力し始めた。このため、住専は融資先を求めて事業所向けの不動産事業へのめりこんでいった。銀行も不動産案件を紹介した。世はバブル景気であり、地価高騰により、住専の融資量は一気に膨らんでいった。

◆特定住宅金融専門会社の破綻問題

バブルは崩壊、地価が下落、不動産業者の担保価値の目減りは大きく、土地は売るに売れない状況となり、融資先は元金返済どころか金利の支払いすら滞る事態となった。融資は固定化、塩漬けとなり、不良債権化していった。結果的に1社を除き破綻した。

破綻した住専には農林系金融機関(農林中央金庫、各県の信用農業組合連合会(信連)、全国共済農業協同組合連合会)を中心とした金融機関が貸し込んでおり、これらが貸し倒れ、処理が遅れる事による金融システムの破綻を避けることを目的に住専法が作られた。本来は、特定住専に乱脈融資を行った金融機関が貸し手責任を負うべき物で、実際に破綻処理ではほぼ9割弱について債権放棄に応じたが、それでも住管機構に対し預金保険機構の子会社として7000億円弱の公的資金が投入されることになったため多くの批判があった。

なお、破綻した特定住専は清算され、経営者および親会社である金融機関は民事および刑事で、住管機構及びその後身である整理回収機構によって経営責任や融資紹介責任を追及されている。[外部リンク]http://www.kaisyukikou.co.jp/intro/refer_003.html

◆新しい業態の住宅金融専門会社

住宅金融は資金力の弱い個人が多額の資金を長期に渡って利用するため、金融機関側にとってはリスクが高く、純粋な民間経営では十分に行うことが困難である。このため、各国で政策的な支援が行われている。

その支援の代表的なものは、民間企業が住宅ローンを貸し出した際に、公的機関がそのローン債権の証券化を支援することである。このような、公的機関による住宅金融支援策を受けて、住宅ローンの貸し出しに特化するという業態を採る会社は、新しい業態の住宅金融専門会社とも言われる。

アメリカには、住宅金融専門の公的な融資保険がある他、モーゲージバンクという形態の金融機関があり、モーゲージバンクは回収業務等を行う。バンクというが預金は受けず、日本の住宅金融専門会社に相当する。一方、引き受けた住宅ローンを米連邦政府抵当金庫(ジニーメイ)、米連邦住宅抵当公庫(ファニーメイ)や米連邦住宅金融抵当公庫(フレディマック)といった政府系金融機関に一部を引き受けさせ、これらの政府系金融機関もしくは自分自身で社債や不動産担保証券を発行して資金調達をはかったり、証券化によりオフバランス化して、流動化を図っている。

日本においては、その役割を住宅金融公庫による直接融資が担っていたが、この形態は民業を圧迫するという批判があった。そのため、行政改革の推進により、住宅金融公庫による直接融資は民間に移行することになり、公庫(現住宅金融支援機構)は、アメリカのモデルに似た方法で債権を証券化し、最大35年の長期間固定金利の住宅ローンを提供することとなった。これを証券化支援事業と言い、フラット35という愛称が付けられている。

機構が債権を引き受ける相手は、従来より住宅ローンを提供していた会社を始め、直接金融に強い金融グループや、住宅メーカを母体とした住宅ローン専門会社などが参入しつつある。

◆関連項目

・住専国会

・特定住宅金融専門会社の債権債務の処理の促進等に関する特別措置法

◆外部リンク

・[外部リンク] 首相官邸:住専処理策について

・[外部リンク] 協同住宅ローン(現存する国内の住宅金融専門会社)

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